Dr Sławomir Kulesza
Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie

W pracy przedstawiono wyniki najnowszych badań dynamiki zmian cen nieruchomości o funkcji mieszkalnej w Olsztynie i Poznaniu, analizowanych w oparciu o modele wywodzące się z teorii katastrof. Do danych empirycznych dopasowywano numerycznie parametry charakterystyczne dla stochastycznego modelu szpicy (cusp), a otrzymane wyniki wizualizowano w postaci ciągłych trajektorii układu w wielowymiarowej przestrzeni stanów. Uzyskane w efekcie rezultaty pozwalają twierdzić, że ewolucja czasowa rynków nieruchomości daje się rozbić na dwa główne procesy: długoterminową ewolucję regularną w obszarze stabilności niezdegenerowanej, która jest z rzadka przerywana gwałtownymi zmianami o charakterze quasi-dyskretnym zachodzącymi w obszarze stabilności zdegenerowanej. Zmiany w obrębie struktury całego rynku nieruchomości mogą zachodzić jedynie w tym drugim przypadku, czego przejawem jest pojawienie się alternatywnych ścieżek rozwoju systemu. Przedstawione przez nas wyniki dowodzą, że teoria katastrof może być narzędziem do stworzenia zestawu wskaźników stabilności rynków nieruchomości służących np. ocenie ryzyka inwestycji w tym segmencie gospodarki lub określenia powstawania i upadku potencjalnych baniek spekulacyjnych, co jest istotnym problemem ekonomicznym. W skali makro, branża związana z budownictwem mieszkaniowym wytwarza istotną część PKB, co wpływa na kondycję całej gospodarki państwa. Z drugiej strony, decyzje o zakupie lub sprzedaży nieruchomości mieszkalnych to jedne z najważniejszych decyzji konsumenckich w skali mikro, w związku z czym powinny one być podejmowane z całą świadomością bieżącej kondycji rynku.